Em 2024, mais de 50 mil imóveis foram leiloados pela Caixa Econômica Federal, um aumento significativo em relação aos anos anteriores. O crescimento dos imóveis em situação irregular acontece devido a inadimplência em financiamentos, dívidas judiciais e não pagamento de impostos, além de dívidas de condomínio, falência da empresa proprietária e, até mesmo, falta de pagamento de pensão alimentícia.
Mas como reverter a ordem que determina que um imóvel vá à leilão?
De acordo com o advogado Raphael Medeiros, do GMP | G&C Advogados Associados, a situação nem sempre é definitiva. “O ordenamento jurídico brasileiro oferece mecanismos para reverter ou, ao menos, mitigar os efeitos de um leilão, especialmente quando há irregularidades no processo”, diz. O primeiro passo é identificar se o leilão é judicial ou extrajudicial, ou seja, se ocorre em um processo na justiça - como execuções fiscais ou trabalhistas, ou se é relacionado a financiamentos com garantia de alienação fiduciária, aqueles realizados por instituições financeiras sem intervenção direta do Judiciário. A distinção é crucial, pois determina os procedimentos legais cabíveis para contestação.
“O segundo passo é checar se existem irregularidades. O devedor deve ser formalmente informado sobre a dívida e o leilão. A ausência dessa comunicação pode anular o processo. Se o bem for vendido por valor muito abaixo do mercado (preço vil), é possível contestar a arrematação. E o edital do leilão deve conter informações precisas sobre o imóvel, dívida e condições de venda. Omissões ou erros podem ser motivos para anulação”, destaca Medeiros.
Dependendo do estágio do leilão e das irregularidades identificadas, podem ser propostas ações anulatórias, embargos a arrematação e até mesmo uma ação revisional. Outro ponto é realizar antes ou mesmo após o leilão, uma tentativa de negociação com o credor. Instituições financeiras, por vezes, preferem acordos amigáveis à complexidade de processos judiciais. A regularização da dívida pode suspender ou até reverter o leilão.
“Os prazos para contestar um leilão são curtos. Por isso, ao tomar conhecimento da situação, é preciso procurar imediatamente um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional avaliará o caso, identificará possíveis ilegalidades e orientará sobre as medidas mais adequadas para proteger seu patrimônio”, detalha.
Embora a perda de um imóvel em leilão seja uma situação delicada, o sistema jurídico oferece caminhos para contestação e reversão, especialmente quando há falhas no processo. “A chave está na rápida identificação de irregularidades e na busca por assessoria jurídica especializada. Com orientação adequada, é possível lutar pela recuperação do bem ou, ao menos, minimizar os prejuízos decorrentes do leilão”, completa o especialista.
